계약서 작성법과 특약실무 > 전체신간

부동산매매계약서 한 장으로 100억 원짜리 빌딩을 매매하는 현실

100억 원짜리 빌딩을 매매하면서 부동산매매계약서 달랑 한 장 가지고 계약을 하는 것을 보면서 아직은 우리나라가 정말로 좋은 신용사회라는 것을 깨닫고 참으로 흐뭇한 행복감을 느끼곤 했습니다. 그러나 다시 한 번 되돌아보면 부동산 중개사고라는 아찔한 현기증과 함께 두려움이 엄습해 옴을 느낍니다. 그 두려움의 이면에는 사회는 벌써 계약사회로 변화되어 가는데 부동산거래관행은 아직도 여전히 미개사회의 관행에서 벗어나지 못하고 있구나 하는 안타까운 마음이 있었습니다. 그리곤 이러한 부동산거래 관행에서 벗어나서 진정한 계약사회로 가는 선진화된 계약기법에 대해서 많은 고민을 했습니다.
그리고 몇 년 전부터 부동산 중개사고를 방지하기 위한 기법을 소개하기 위하여‘ 공인중개사가 알아야 하는 필수사례 20선’, ‘계약의 법률관계와 특약실무’라는 제목으로 많은 강의를 하였습니다. 이러한 강의를 하면서 항상 마음속에 남아있었던 것은 처음으로 부동산중개업을 시작하는 공인중개사님들에게 절대로 중개사고가 발생할 수 없는 100% 완벽하게 표준계약서를 제공할 수는 없을까 하는 의구심이었습니다.
그러한 책을 만들기 위해서 많은 시행착오도 있었지만 드디어‘ 계약서 작성법과 특약실무’라는 이름으로 여러분 앞에 선을 보이게 되었습니다. 개인적으로는 상당히 영광스럽고 만족스러운 결과물이긴 하지만 공인중개사님들의 기대에 부응할 만한 알찬 내용으로 채우려고 했던 욕심에 행여 졸작이 되지 않았나 하는 우려를 가지고 조심스럽게 공인중개사님들에게 올바른 평가를 받고자 합니다.
이 책에서 소개하는 계약서 작성기법과 특약실무의 기본적인 내용은 계약을 체결하였으면 반드시 그 계약을 유지·존속시켜 이행을 하도록 하기 위한 목적과 혹시 계약이 불성립되거나 무효·취소 또는 해제가 되었을 때에는 신속하게 원상회복을 하도록 하여 서로의 피해를 최소화해야 한다는 의도에서 만들어졌으며, 특히 사기꾼들과 같은 부당한 목적을 가지고 계약을 체결하려는 사람들을 원천적으로 봉쇄하기 위한 목적도 있습니다.
행여 일반 사람들의 입장에서 이러한 계약서를 보면 그 내용이 무시무시하고 무섭고 너무 심하다고 하면서 계약을 하지 않겠다고 할 가능성도 다분히 있으나, 어찌 보면 그렇게 말하는 사람들의 이면에는 자기는 이익만을 얻고 절대로 손해를 보지 않겠다는 생각이 가득한 사람들일 수도 있다는 생각을 져버릴 수가 없습니다. 결국 그런 사람들은 부동산중개사고가 나면 모든 피해를 상대방에게 전가시키고자 하는 사람들일 가능성이 높다고 볼 수밖에 없습니다. 그러나 아직은‘ 계약은 약속이고 그 약속을 반드시 지켜져야 한다.’는 생각을 가지고 계신 분들이 더 많고 그런 사람들은 이 책에서 강조하고 있는 내용에 대하여 전적으로 공감을 할 것이라는 위안을 가지고 과감하게 부동산표준계약서를 세상에 펼쳐보이고자 합니다.
이 책은 어떠한 경우라도 계약을 하였으면 반드시 지켜져야 한다는 아주 기본적인 신뢰의 원칙에서 출발합니다. 아직은 부동산 거래시장의 관행과 일반인들 입장에서는 부동산표준계약서의 필요성과 중요성에 대하여 알지 못하고 그리고 이러한 계약서 없이도 지금까지 아무런 사고 없이 수없이 많은 계약을 했다는 공인중개사님들의 안일한 생각으로 저의 이러한 시도가 무시될 수도 있습니다.
그러나 언젠가는 이러한 표준계약서가 부동산 거래시장에서 활성화되고 보편화되는 그날이 올 것이라는 확신과 그러한 소망이 이루어지기를 기약하면서 올바른 부동산중개시장의 초석이 되고자 합니다.
끝으로 교정과 출판에 많은 수고를 해주신 고마운 분들에게 감사의 인사를 드립니다.
2012년 6월 박성훤

목차

제1권 부동산매매계약

제1편 서론
제1장 부동산매매계약 사례- 36
제2장 부동산매매계약서 작성과 중개대상물 확인․설명서 작성연습- 39
제3장 계약으로부터 발생할 수 있는 분쟁사례의 개괄적인 설명-
제4장 매매목적물에 따른 특수한 문제점과 그 해결방안- 53
제5장 중개수수료 지급에 관한 사항- 53

제2편 매매계약서작시 시 준비사항
제1장 부동산매매를 할 때 확인사항- 54
제2장 매도인에게 요청하는 서류-56
제3장 중개업자가 작성 및 교부하여야 하는 서류- 57
제4장 대리인과 관련된 서류- 58

제3편 매매계약서 작성과 특약실무
제1장 계약총칙
제2장 계약의 성립과 효력에 관한 사항
제3장 조건과 기한에 관한 사항
제4장 계약의 당사자에 관한 사항
제5장 대리인에 관한 사항
제6장 의사표시의 방법과 효력에 관한 사항
제7장 계약의 목적물에 관한 사항
제8장 계약의 내용에 관한 사항
제9장 매도인의 권리와 의무에 관한 사항
제10장 매수인의 권리와 의무에 관한 사항
제11장 계약의 이행과 채무불이행에 관한 사항
제12장 계약의 해제에 관한 사항
제13장 계약의 무효와 취소에 관한 사항
제14장 비용부담에 관한 사항
제15장 손해배상에 관한 사항
제16장 중개업자에 관한 사항
제17장 기타


제2권 주거용 건물 임대차계약

제1편 서론
제1장 임대차계약 사례- 186
제2장 임대차계약서 및 중개대상물확인․설명서 작성연습- 187
제3장 임대차계약서에서 발생할 수 있는 분쟁사례 개관


제2편 임대차계약서 작성 시 준비사항
제1장 임대차계약 시 확인사항- 200
제2장 임대인에게 요청하는 서류- 200
제3장 중개업자가 작성 및 교부하여야 하는 서류- 201
제4장 대리인과 관련된 서류- 201

제3편 임대차계약서 작성과 특약실무
제1장 계약 총칙- 210
제2장 계약의 성립과 효력에 관한 사항
제3장 조건과 기한에 관한 사항
제4장 계약의 당사자에 관한 사항
제5장 대리인에 관한 사항
제6장 의사표시의 방법과 효력에 관한 사항
제7장 계약의 목적물에 관한 사항
제8장 계약의 내용에 관한 사항
제9장 임대인의 권리와 의무에 관한 사항
제10장 임차인의 권리와 의무에 관한 사항
제11장 임차권의 양도와 전대에 관한 사항
제12장 계약의 이행과 채무불이행에 관한 사항
제13장 계약의 해제와 해지에 관한 사항
제14장 계약의 무효와 취소에 관한 사항
제15장 비용부담에 관한 사항
제16장 손해배상에 관한 사항
제17장 중개업자에 관한 사항
제18장 기타


제3권 상가 건물 임대차계약

제1편 서론
제1장 상가건물 임대차 계약 사례- 300
제2장 상가건물임대차계약서 및 중개대상물 확인․설명서 작성 연습- 301
제3장 상가검물 임대차계약서에서 발생할 수 있는 분쟁사례 개관- 305

제2편 상가건물 임대차계약서 작성 시 준비사항
제1장 상가건물 임대차계약 시 확인사항- 308
제2장 임대인에게 요청하는 서류- 308
제3장 양도인에게 요청하는 서류-309
제4장 중개업자가 작성 및 교부하여야 하는 서류- 309
제5장 대리인에게 필요한 서류-309

제3편 상가건물 임대차계약서 작성과 특약실무
제1장 계약총칙- 318
제2장 계약의 성립과 효력에 관한 사항
제3장 조건과 기한에 관한 사항
제4장 계약의 당사자에 관한 사항
제5장 대리인에 관한 사항
제6장 의사표시의 방법과 효력에 관한 사항
제7장 계약의 목적물에 관한 사항
제8장 계약의 내용에 관한 사항
제9장 임대인의 권리와 의무
제10장 임차인의 권리와 의무
제11장 임차권의 양도와 전대에 관한 사항
제12장 계약의 이행과 채무불이행에 관한 사항
제13장 계약의 해제와 해지에 관한 사항
제14장 계약의 무효와 취소
제15장 비용부담에 관한 사항
제16장 손해배상에 관한 사항
제17장 중개업자에 관한 사항
제18장 기타


제4편 영업시설 및 영업권 양도계약서 작성과 특약실무
제1장 계약총칙
제2장 계약의 성립과 효력에 관한 사항
제3장 계약의 당사자에 관한 사항
제4장 의사표시의 방법과 효력에 관한 사항
제5장 계약의 목적물에 관한 사항
제6장 계약의 내용에 관한 사항
제7장 양도인의 권리와 의무에 관한 사항
제8장 양수인의 권리와 의무에 관한 사항
제9장 계약의 이행과 해제와 관한 사항
제10장 계약의 무효와 취소에 관한 사항
제11장 손해배상에 관한 사항
제12장 비용부담에 관한 사항
제13장 중개업자에 관한 사항
제14장 기타



제4권 기타 계약서 작성과 특약실무

제1편 분양권 매매계약서- 410

제2편 컨설팅계약서- 440

제3편 가계약서- 442

제4편 부록(서식)- 443

약력 현재 LBA 연수공인중개사 대표
LBA 겸임교수
인천 여성광장 부동산세법 강사
인천 서부여성회관 부동산세법 강사
인천 여성복지관 부동산경매 강사역임
인천 여성광장 재테크 강사 역임

저서 EBS 부동산 경매(공저)
현장에서 바로 써먹는 부동산중개실무
강남부자 따라잡기 재개발 뉴타운
경매의 고수가 되는 길
계약의 법률관계와 특약실무


동영상 강의 : www. landclass.com

공인중개사의 업무지침서
국민경제와 함께하는 부동산 전문가 그룹


공인중개사가 반드시 알아야 하는
100% 완벽한 중개사고를 방지하는 계약서 작성기법

100억 원짜리 빌딩을 매매하면서 부동산매매계약서 달랑 한 장 가지고 매매계약서를 완벽하게 체결할 수 있는가 생각하면 ‘부동산 중개사고’라는 아찔한 현기증이 느껴진다.

부동산거래 관행은 아직도 여전히 미개사회의 관행에서 벗어나지 못하고 있다. 따라서 부동산거래관행에서 벗어나 진정한 계약사회로 가는 선진화된 계약기법이 필요한 것은 분명한 사실이다.

‘부동산 중개사고’를 방지하기 위한 기법을 소개하기 위하여 ‘공인중개사가 알아야 하는 필수사례 20선’과 ‘계약의 법률관계와 특약실무’라는 제목으로 저자는 많은 강의를 하였다.

처음으로 부동산중개업을 시작하는 공인중개사들에게 절대로 중개사고가 발생할 수 없는 100% 완벽한 표준계약서를 제공하고자 이 책을 내놓는다.


계약서 작성기법과 특약실무의 기본적인 내용은, 계약을 체결하였으면 반드시 그 계약을 유지․존속시켜 이행을 하도록 하는 것과 혹시 계약이 불성립되거나 무효, 취소 또는 해제가 되었을 때에는 신속하게 원상회복을 하도록 하여 서로의 피해를 최소화해야 한다는 것이며, 특히 사기꾼들과 같은 부당한 목적을 가지고 계약을 체결하려는 사람들을 원천적으로 봉쇄하기 위한 목적도 담았다.

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